龙潭区棚户区改造项目二期化工学院黄房地块改造项目(含吉化散户)房屋征收补偿方案

时间: 2018-02-11 09:07
 根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)《吉林市国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《补偿条例》)《吉林市棚户区改造项目住宅房屋征收货币化补偿若干规定》等法律法规,龙潭区人民政府拟对东至现有道路,西至检测中心,南至现有道路,北至山体范围内国有土地上吉林化工学院公产及公改私住宅进行征收,现制定房屋征收补偿方案如下:

一、住宅房屋补偿

被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

(一)货币补偿

被征收房屋的货币补偿金额,由具有相应资质的房地产价格评估机构,考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素,按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定;被征收房屋室内装饰装修价值,委托房地产价格评估机构通过评估确定。

货币化补偿包括货币补偿、被征收人用货币补偿款按照征收补偿方案规定购置房屋等二种方式。

1、被征收人在签约期限内签订协议并按期搬迁,且选择货币补偿的,按照下列规定补偿:

1被征收房屋货币补偿款(不含超出基本使用功能外装饰装修及房屋附属物价值,下同=被征收房屋房地产市场评估单价ⅹ被征收房屋建筑面积。

2)被征收房屋建筑面积低于45平方米的,按照45平方米计算货币补偿款。

3)被征收房屋房地产市场评估单价低于政府保障价的,按照政府保障价计算货币补偿款。

4按照被征收房屋货币补偿款20%予以货币奖励。

5)按照被征收房屋所有权证每户给予8000元搬迁奖励。

6)按照被征收房屋建筑面积17/平方米标准发放搬迁费。被征收房屋建筑面积不足60平方米的,按照60平方米计算。

7)被征收房屋由两个以上单位或者个人共有的,按照一套房屋补偿。

2、被征收人在签约期限内签订协议并按期搬迁,且选择用货币补偿款按照征收补偿方案规定在本市商品住房服务平台上购置房屋的,除按照本方案第一条规定执行外,按照被征收房屋货币补偿款25%予以商品住房购房补贴。

房屋征收部门与被征收人签订货币补偿协议,并向被征收人支付货币补偿款及出具商品住房购房补贴凭证。补贴凭证注明补贴额度、使用期限和使用范围等,且不得套现和转让。未按规定使用的,补贴凭证废止,被征收人不再享受购房补贴。使用期限原则上不得超过3个月。

3被征收人按照《吉林市国有土地上房屋征收与补偿条例》及本规定取得的货币补偿(含货币补偿款及其他补偿款),免征个人所得税和土地增值税。

4、被征收房屋套内建筑面积在房屋权属证书、房屋登记簿或房屋权属登记机构存档的竣工测绘图中有记载的,以记载的为准。未记载的,由房屋征收部门委托房地产测绘机构测绘确定;经被征收人同意,建筑总层数为一层的普通住宅房屋套内建筑面积可以按照被征收房屋建筑面积确定,建筑总层数为八层以下(含本数)的普通住宅房屋套内建筑面积可以按照被征收房屋建筑面积除以1.1确定。

5、被征收人选择用货币补偿款按照征收补偿方案规定购置房屋的,按照下列规定办理:

1)被征收人与区房屋征收部门签订协议后,在商品住房服务平台公布房源中自行选择购买房屋,并与供房单位签订商品房买卖合同及结算购房款。

2)供房单位向被征收人供房价格不得高于商品住房服务平台公布价格,并应当落实商品住房服务平台公布优惠条件。

3)被征收人自行购置住房符合普通住房标准的,免征契税。

4)供房单位与区房屋征收部门按照商品住房购房补贴凭证结算。

(二)房屋产权调换

1、被征收人签约期限内签订协议并按期搬迁的,给予下列补助和奖励,产权归被征收人所有。

1)按照被征收房屋套内建筑面积增加10%予以房屋产权调换,增加的套内建筑面积不足9平方米的,按照9平方米增加,互不结算差价;

2)被征收房屋为被征收人(含配偶及未成年子女)在本市唯一住所的,按照本款第(一)项规定,确定的产权调换房屋套内建筑面积不足40平方米的,无偿按照套内建筑面积40平方米给予安置;

3)就近上靠产权调换房屋设计户型增加的面积部分,按照套内建筑面积每平方米2000元标准结算差价。依法享受城市居民最低生活保障的被征收人,免交就近上靠部分的差价款;

4按照房屋所有权证每户给予8000元一次性搬迁奖励。

2、被征收人未在签约期限内签订协议的,不享受相关的补助和奖励政策。由区人民政府按照不低于被征收房屋价值提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

3按照《条例》和《补偿条例》确定产权调换住宅房屋的面积后,被征收人仍需增加面积的,应当书面向区政府房屋征收经办中心(以下简称区征收办)提出申请。区征收办同意其申请的,按照与增加部分相等建筑面积的产权调换住宅房屋价值结算差价,产权归被征收人所有。

按照《条例》和《补偿条例》确定产权调换住宅房屋的建筑面积超过最大设计户型的,被征收人可以选择分套调换,或者按照与超出部分相等建筑面积的产权调换住宅房屋价值给予货币补偿;未超过最大设计户型,被征收人要求分套调换的,应当书面向区征收办提出申请。区征收办同意其申请的,可以分套调换。

分套调换合并计算的建筑面积,超出产权调换住宅房屋建筑面积部分,按照与超出部分相等建筑面积的产权调换住宅房屋价值结算差价,产权归被征收人所有。

4属于国有委托产、国有拨用产、执行政府规定租金标准的单位自管产的住宅房屋,房屋承租人可以在房屋征收决定公告之日起十五日内按照房改政策购置被征收房屋,并在补偿协议签订前办结房改手续。

房屋承租人在规定期限内未按照房改政策购房的,实行房屋产权调换,由区征收办对被征收人补偿,并由被征收人负责将租赁房屋腾空。被征收人与承租人依据相关法律法规处理租赁关系

5自被征收人搬迁之日起到产权调换房屋交付使用之日止,为被征收人的过渡期限。过渡期限按照产权调换房屋设计层数确定,6层以下不超过18个月,7层以上18层以下不超过24个月,19层以上不超过30个月(均含本数)。

6、住宅产权调换房屋为龙潭区建成区域内。一室套内建筑面积不低于40平方米,二室套内建筑面积不低于54平方米,三室套内建筑面积不低于69平方米。安置在山湾子回迁区的回迁安置房屋增室或降室的价格按2000/每平方米结算;由区政府采购的回迁安置房屋增室或降室的价格按区政府采购的实际价格计算;由区政府委托代建的回迁安置房屋增室降室的价格按区政府与委托代建单位结算价格计算。

7产权调换房屋的竣工测绘面积小于补偿协议约定面积的,少于面积不超过3%的,缺少部分由房屋征收部门按该部分房屋价值货币补偿被征收人;少于面积超过3%的,被征收人有权要求重新提供产权调换房屋,也可以协商解决。产权调换房屋的竣工测绘面积超过补偿协议约定面积的,超出面积在3%以下(含本数)的,被征收人按该部门房屋价值交付价款;超出面积在3%以上的,被征收人对3%以上部分不交付价款并拥有产权。

8、产权调换住宅房屋的安置层位,除区人民政府作出补偿决定的外,由被征收人按照签订补偿协议顺序号依序自主选择。被征收人在补偿协议约定的期限内未搬迁的,由房屋征收部门指定安置层位。

9被征收房屋为租赁房屋的,由区征收办对被征收人补偿,并由被征收人负责将租赁房屋腾空。

被征收人与承租人依据相关法律法规处理租赁关系。

(三)搬迁费

按照被征收房屋建筑面积,每平方米17元标准发放搬迁费;被征收房屋建筑面积不足60平方米的,按照60平方米计算。被征收人选择货币补偿的,搬迁费只发放一次;被征收人选择房屋产权调换的,发放两次搬迁费;区征收办负责搬迁的,不支付搬迁费。

(四)临时安置费含越冬采暖补助费

区征收办按照下列规定向被征收人支付临时安置费(含越冬采暖补助费):

(一)按照被征收房屋建筑面积,每平方米每月14元标准发放;

(二)因区征收办的责任延长过渡期限的,自逾期之月起,按月计发违约金。标准为按照被征收房屋建筑面积,第一个月至第十二个月,每月每平方米5元;第十三个月至第二十四个月,每月每平方米8元;二十五个月以上的,从第二十五个月开始,每月每平方米10元;

(三)被征收房屋建筑面积不足60平方米的,按照60平方米计算

(四)实行货币补偿的或者区征收办提供的产权调换房屋为现房的,一次性发放三个月临时安置费;

区征收办提供周转用房的,不支付临时安置费。

(五)用于经营活动的住宅房屋的停产停业损失补偿

住宅房屋用于经营活动的,按照住宅房屋进行补偿。被征收人在区征收办书面通知有关部门暂停办理相关手续前,依法取得工商营业执照且其载明的营业场所为被征收房屋,正在营业,已办理税务登记并依法纳税的,除按照住宅房屋补偿外,还按照下列规定给予一次性停产停业损失补偿

(一)从事商业、服务业的,在签约期限内签订协议并搬迁的,按照被征收住宅房屋价值的货币补偿额度的20%补偿;未在签约期限内签订协议并搬迁的,按照被征收住宅房屋价值的货币补偿额度的5%补偿;

(二)从事生产加工业的,在签约期限内签订协议并搬迁的,按照被征收住宅房屋价值的货币补偿额度的15%补偿;未在签约期限内签订协议并搬迁的,按照被征收住宅房屋价值的货币补偿额度的3%补偿;

(三)从事办公、仓储等其他经营性活动的,在签约期限内签订协议并搬迁的,按照被征收住宅房屋价值的货币补偿额度的10%补偿;未在签约期限内签订协议并搬迁的,按照被征收住宅房屋价值的货币补偿额度的1%补偿;

(四)依法享受减免税政策的,由税务部门出具书面证明。

二、非住宅房屋补偿

被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

(一)货币补偿

被征收房屋的货币补偿金额,由具有相应资质的房地产价格评估机构,考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素,按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定;被征收房屋室内装饰装修价值,委托房地产价格评估机构通过评估确定。

(二)房屋产权调换

非住宅房屋被征收人选择房屋产权调换,在期限内签订协议并按期搬迁的,按以下办法计算、结清差价:

1被征收房屋与产权调换房屋为相同建筑结构的,原建筑面积部分互不结算差价;对产权调换房屋建筑面积超出应得面积部分,由被征收人与房屋征收部门按照该房屋的价值结算差价。

2、产权调换房屋建筑结构优于被征收房屋的,对原建筑面积部分,被征收人按每平方米1000元交付差价;对产权调换房屋建筑面积超出应得面积部分,由被征收人与房屋征收部门按该房屋价值结算差价。

(三)搬迁费

征收非住宅房屋,机器设备、物资等搬迁费用,由区征收办与被征收人协商确定;协商不成的,可以委托评估机构通过评估确定。对无法恢复使用的机器设备,按照重置价格结合成新评估确定的金额给予补偿;区征收办负责搬迁的,不支付搬迁费。

(四)停产停业损失补偿

征收工商营业执照载明为经营场所的非住宅房屋,经营场所已办理税务登记并依法纳税,且因征收房屋造成停产停业损失的区征收办按照下列规定向被征收人支付停产停业损失补偿

1、停产停业损失补偿费=(应纳税月平均所得额-月平均纳税额)×过渡期限(月);

2、应纳税所得额凭证不能依法确定被征收房屋停产停业损失,或者使用被征收房屋获得的应纳税所得额不能依法确定的,停产停业损失补偿费=被征收非住宅房屋价值的货币补偿额度×8‰×过渡期限(月)

3、因区征收办的责任延长过渡期限的,自逾期之月起,按月计发违约金。标准为被征收非住宅房屋价值的货币补偿额度3‰;

4、实行货币补偿、区征收办提供周转用房、区征收办提供的产权调换房屋为现房的,一次性发放三个月停产停业损失补偿费。

应纳税月平均所得额和月平均纳税额为税务部门核准的,房屋征收决定公告之日前12个月,使用被征收房屋获得的应纳税所得额总额和应缴纳税款总额的月平均值。

依法享受减免税政策的,由税务部门出具书面证明。

(五)临时安置费(含越冬采暖补助费)

征收营业执照载明的营业场所以外的其他非住宅房屋,房屋征收部门按照下列规定向被征收人支付临时安置费含越冬采暖补助费

1临时安置费=被征收房屋价值×5‰×过渡期限(月)

2、因房屋征收部门的责任延长过渡期限的,自逾期之月起,按月计发违约金。标准为被征收房屋价值2‰;

3、货币补偿或者产权调换房屋为现房的,按过渡期限3个月支付一次性临时安置费;

4、房屋征收部门提供周转用房的,不支付临时安置费。

(六)临时安置费和停产停业损失补偿不兼得的规定

征收非住宅房屋,区征收办支付临时安置费的,不支付停产停业损失补偿费;区征收办支付停产停业损失补偿费的,不支付临时安置费;在房屋征收决定公告之日前已停产停业的,区征收办向被征收人支付临时安置费,不支付停产停业损失补偿费。

三、签约期限

签约期限为30日。签约期限的起始时间为区征收办在房屋征收范围内公布分户评估报告之日。

四、被征收房屋的面积、性质、用途的认定

被征收房屋的面积、性质、用途的认定,以房屋权属证书标注的为准;未标注或者标注的与房屋登记簿不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿标注的为准。

被征收住宅房屋的房屋权属证书、登记簿未标注套内建筑面积的,由区征收办委托市房地产测绘大队测绘确定。

五、共有、抵押、交易、产权人下落不明等特殊房屋的处理

(一)被征收房屋由两个以上单位、个人共有的,共有人共同作为被征收人。共有人自行协商选择补偿方式;协商不一致的,实行房屋产权调换。

(二)征收设有他项权利的房屋,由设定他项权利的当事人依据相关法律法规的规定协商确定补偿方式及补偿对象。

(三)被征收房屋已通过买卖、赠与等民事行为发生权属变更、转移,但未依法办理房屋权属变更、转移登记手续的,按照被征收房屋权属证书登记的产权人,作为被征收人;法定权利人向区征收办提交已发生法律效力的法律文书确认新的房屋权属人的,该权属人作为被征收人。

(四)区征收办与被征收人无法取得联系的,将通过在《江城日报》等媒体予以公告,公告期限为三十日。公告期限届满三十日后,被征收人仍无法取得联系的,由区征收办报请区人民政府依照相关规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在吉林市建设信息网和房屋征收范围内予以公告。补偿决定规定的搬迁期限届满后,由区征收办向公证机关办理证据保全,并组织对被征收房屋实施征收。

房屋征收后,被征收人向区征收办主张权利的,区征收办应按照补偿决定对被征收人予以补偿。

六、文书送达

征收补偿决定等行政文书直接送交受送达人。受送达人是公民的,本人不在交他的同住成年家属签收;受送达人是法人或者其他组织的,应当由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织负责收件的人签收;受送达人有诉讼代理人的,可以送交其代理人签收;受送达人已向人民法院指定代收人的,送交代收人签收。受送达人或者受送达人的同住成年家属,法人或者其他组织的负责收件的人,诉讼代理人或者代收人在送达回证上签收的日期为送达日期。受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收文书的,送达人可以邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场,说明情况,在送达回证上记明拒收事由和日期,由送达人、见证人签名或者盖章,把文书留在受送达人的住所;也可以把文书留在受送达人的住所,并采用拍照、录像等方式记录送达过程,即视为送达

直接送达文书有困难的,可以委托受送达人所在的单位等委托送达人代为送达,或者邮寄送达。受送达人是军人的,通过其所在部队团以上单位的政治机关转交;受送达人被监禁的,通过其所在监所转交;受送达人被采取强制性教育措施的,通过其所在强制性教育机构转交邮寄送达的,以回执上注明的收件日期为送达日期。代为转交的机关、单位收到诉讼文书后,应当立即交受送达人签收,以在送达回证上的签收日期,为送达日期;

受送达人下落不明,被征收房屋所有权人不明确,或者用其他方式无法送达的,公告送达。自发出公告之日起,经过三十日,即视为送达。公告送达,应当在案卷中记明原因和经过。

七、房屋征收评估

(一)评估时点

房屋征收评估时点为房屋征收决定公告之日。

(二)征招评估机构与结果公布

区征收办将拟征收项目的名称、范围、户数、建筑面积、联系方式等相关情况通过吉林市建设信息网予以公布。具有相应资质的评估机构自公布之日起十五日内,可以向区征收办报名参与房屋征收价格评估。区征收办在房屋征收决定公告之日,在吉林市建设信息网和房屋征收范围内,以公告的形式公布申请参加该项目评估的评估机构名单、基本情况。

(三)评估机构选定方法

房地产价格评估机构由区征收办组织被征收人在房屋征收决定公告之日起五日内协商选定,区征收办将提前三日将协商选定评估机构的相关事项告知被征收人。被征收人应当在规定时间持房屋权属证书,到规定地点参加协商。参加协商的被征收人数量应超过被征收人总数的三分之二。参加协商的被征收人50%以上同意选定的评估机构入选。

协商选定不成的,由区征收办通过摇号、抽签等方式确定房地产价格评估机构,并由公证机关现场公证。区征收办将提前三日将确定评估机构的时间、地点、程序要求等事项告知被征收人。

(四)委托评估和评估机构公示

房地产价格评估机构选定或者确定后,由征收办作为委托人,向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。区征收办负责将受委托的房地产价格评估机构资质证书、营业执照、注册房地产估价师本人签名的资格证书复印件在吉林市建设信息网和房屋征收范围内公布

(五)评估机构实地踏查与资料收集

房地产价格评估机构安排注册房地产估价师对被征收房屋入户进行实地查勘,调查被征收房屋状况,并通过拍摄等方式取得影像资料,做好实地查勘记录。

被征收人应当配合注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。被征收人不如实提供有关资料或者不协助评估机构实地查勘而造成评估结果失实或者其他后果的,应当承担相应责任。

征收实施单位、被征收人和房地产估价师在实地查勘记录上签字或者盖章确认。因被征收人的原因不能对被征收房屋入户进行实地查勘或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,由征收实施单位、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。

(六)评估结果的复核和鉴定

1、被征收人或者区征收办对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起十日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。

2、被征收人或者区征收办对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起十日内,向市房地产评估专家委员会申请鉴定。

八、达不成补偿协议的处理

(一)区征收办与被征收人在签约期限内达不成补偿协议,或者无产权关系证明、暂时无法考证产权的合法所有人、因产权关系正在诉讼等被征收房屋所有权人不明确的,由区征收办报请区人民政府依照《条例》和《补偿条例》的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在吉林市建设信息网和房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的,可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

(二)被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。

(三)被征收房屋所有权人不明确,在补偿决定规定的行政诉讼期限内仍无法定权利人依法主张权利的,由作出房屋征收决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。被征收房屋所有权人明确后,房屋征收部门应当按照补偿决定对被征收人予以补偿。

九、法律责任

(一)区征收办及征收工作人员责任

区征收办及征收工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行《条例》和《补偿条例》规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、擅自提高补偿标准的,由市人民政府或者区人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

(二)被征收人责任

被征收人采取聚众闹事、妨害交通、影响党政机关正常工作秩序、暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,以及采取伪造文书、恶意串通等违法方式骗取征收补偿,构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。超出征收补偿方案补偿的部分,由有关部门责令限期退还。

(三)评估机构及其工作人员责任

评估机构或者估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,由有权处置的部门吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

十、其他事项

(一)因房屋征收,按照国家、省、市有关规定,已不能保障正常供水、供热、供气、供电的,经营企业将及时在房屋征收范围内予以公告;在未对被征收人补偿前,住宅房屋已不能保障正常生活的,区征收办同意被征收人自行临时过渡,并按照《补偿条例》的有关规定在临时过渡期间向被征收人支付临时安置费,临时过渡期间不计入过渡期限。

(二)被征收人已缴纳被征收房屋的物业专项维修资金,且在房屋征收时尚有结余的,被征收人可以选择由物业专项维修资金行政管理部门将结余款退还,或者转入产权调换房屋物业专项维修资金专户。

(三)因房屋征收,需要收回依法取得的国有土地使用权的,被征收房屋以及其他建(构)筑物等占地,作为房屋、建(构)筑物等价值评估时应当考虑的影响价值因素,不予单独补偿;其他土地按照国家、省、市土地使用权补偿的有关规定执行。

十一、协议生效附加条件

因本次开展的征收工作是为改善上述全体居民的实际生活环境及条件,所以采取的是“协议征收”的工作模式开展此项工作,要求所有上述居民在签约期限内,协议签订率须达到98%,如在签约期限内未达到该比例,所有已签订的协议无效,并且政府将不再组织对该区域实施征收。货币补偿资金待棚改贷款资金到位后发放。

注:最终户型以征收结束时签订的征收协议的户数和面积调整后的设计为准。

 

 

 

龙潭区人民政府

201821

 

 

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